按照《政府制定價格成本監審辦法》（中華人民共和國國家發展和改革委員會令第8號）、《政府制定價格聽證辦法》（中華人民共和國國家發展和改革委員會令第21號）的規定及若羌縣物業服務收費成本公開的要求，我委于2023年12月13日將《若羌縣物業收費定價成本監審報告》予以公告，敬請社會各界監督。

公開方式：若羌縣人民政府網站

附件：若羌縣物業收費定價成本監審報告

若羌縣發展和改革委員會

2023年12月13日

附件：

若羌縣物業收費定價成本監審報告

根據《中華人民共和國價格法》《政府制定價格行為規則》《政府制定價格成本監審辦法》《新疆維吾爾自治區物業服務收費管理辦法》《物業服務定價成本監審辦法（試行）》，若羌縣發展和改革委員會根據巴州金標物業管理有限公司2020、2021、2022年三年物業服務收費成本對單位收費成本進行監審，現將有關情況報告如下：

一、成本監審項目

巴州金標物業管理有限公司2020、2021、2021年11月1日-2022年10月31日的物業服務收費單位成本。

二、基本情況

（一）被監審單位的基本情況

巴州金標物業管理有限公司成立于2021年7月12日，經若羌縣市場監督管理局批準，統一社會信用代碼：91652824MA79GX0566，經營地址為新疆巴音郭楞蒙古自治州若羌縣團結路5號小區A區物業管理樓。公司類型：其他有限責任公司分公司主要經營活動：許可項目：建筑勞務分包；各類工程建設活動。一般項目：勞務服務（不含勞務派遣）；物業管理；土石方工程施工；承接總公司工程建設業務；機械設備租賃；園林綠化工程施工；信息技術咨詢服務；家宴服務；會議及展覽服務；企業管理咨詢；商務代理代辦服務；單位后勤管理服務；安全咨詢服務；標準化服務。目前公司從業人員共計99人，其中：保潔人員30名、安保42名、各類維修14名、收費人員5名、后勤及其它管理人員8名。

（二）公司服務基本情況

目前公司管轄服務范圍包含住宅小區17個，樓棟149棟，小區單元471個，住宅建筑總面積56.712萬平方米，其中：高層建筑面積為21.595萬平方米，多層建筑面積為35.117萬平方米，公共綠化總面積14.9萬平方米。

三、成本監審依據

（一）《中華人民共和國價格法》；

（二）《政府制定價格行為規則》（國家發展改革委令第7號）；

（三）《政府制定價格成本監審辦法》（國家發展改革委令第8號，以下簡稱8號令）；

（四）關于印發《新疆維吾爾自治區物業服務收費管理辦法》的通知（新發改規〔2020〕8號）；

（五）轉發國家發展改革委、建設部關于印發《物業服務定價成本監審辦法（試行）》的通知（新發改成本〔2007〕1835號）

（六）巴州金標物業管理有限公司物業收費定價成本審核報告

（七）巴州金標物業管理有限公司2020、2021、2021年11月1日-2022年10月31日三年的會計資料及其他相關資料。

四、成本監審程序和原則

（一）若羌縣發展和改革委員會成本監審工作人員通過實地調查、合理歸集、分析、審核相關資料，以經會計師事務所審計的年度財務會計報告、手續齊全的原始憑證及賬冊等資料為基礎，依照成本監審程序對巴州金標物業管理有限公司2020、2021、2021年11月1日-2022年10月31日三年的物業服務收費單位成本進行了認真審核。形成成本監審報告。

（二）物業服務收費定價成本核定遵循以下原則：

合法性原則、相關性原則、合理性原則。

五、成本監審的主要內容

本次成本監審主要對巴州金標物業管理有限公司2020、2021、2021年11月1日-2022年10月31日三年的物業服務收費單位成本費用合理歸集、分析、審核，核定定價成本，屬實際發生并經有關部門審計認可的，予以認可；屬國家有財務制度規定、價格管理規定的，按其規定進行核增、核減；對國家沒有相關規定和未經相關部門認可的，按社會平均成本或同行業成本費用水平進行比較對比確定其合理性。

物業服務定價成本由人員費用、物業共用部位共用設施設備日常運行和維護費用、綠化養護費用、清潔衛生費用、秩序維護費用、物業共用部位共用設施設備及公眾責任保險費用、辦公費用、管理費分攤、固定資產折舊以及經業主同意的其它費用組成。

（一）物業服務成本及費用的審核

1.人員費用

指管理服務人員工資、按規定提取的工會經費、職工教育經費，以及根據政府有關規定應當由物業服務企業繳納的住房公積金和養老、醫療、失業、工傷、生育保險等社會保險費用。

核定巴州金標物業管理有限公司2021年11月-2022年10月工資數為296.58萬元，與企業上報數487.38萬元相比，核減190.80萬元，核減比例39.15%。

核減情況及理由：核減成本為消防值班室值班人員工資和老舊小區改造增加場地及設施維護人員工資，目前相關成本暫未實際發生，為預估成本。根據《政府制定價格成本監審辦法》的有關規定，按照合法性、相關性、合理性原則，核減該項成本。

2.綠化養護費用

指管理、養護綠化所需的綠化工具購置費、綠化用水費、補苗費、農藥化肥費等。不包括應由建設單位支付的種苗種植費和前期維護費，

核定2020年綠化電費為54.94萬元，與企業上報數70.00萬元相比，核減15.06萬元，核減比例21.51%；核定2021年綠化電費為54.94萬元，與企業上報數56.75萬元相比，核減1.81萬元，核減比例3.19%；核定2021年11月-2022年10月綠化電費為54.94萬元，與企業上報數54.94萬元相比，核減0.00萬元，核減比例0.00%。

核減情況及理由：核減成本為小區綠化電費，目前相關成本由政府（園林處）支付，未在企業賬面列支，根據若羌縣住房和城鄉建設局出具相關說明，認定每年綠化電費為54.94萬元。根據《政府制定價格成本監審辦法》的有關規定，按照合法性、相關性、合理性原則，核減該項成本。

3.物業共用部位共用設施設備日常運行和維護費用

指為保障物業管理區域內共用部位共用設施設備的正常使用和運行、維護保養所需的費用。不包括保修期內應由建設單位履行保修責任而支出的維修費、應由住宅專項維修資金支出的維修和更新、改造費用。

核定2020年消防維保費為8.72萬元，與企業上報數96.92萬元相比，核減88.20萬元，核減比例91.00%；核定2021年電梯消防維保費為12.31萬元，與企業上報數100.51萬元相比，核減88.20萬元，核減比例87.75%；核定2021年11月-2022年10月電梯消防維保費為12.31萬元，與企業上報數60.48萬元相比，核減48.17萬元，核減比例79.65%。

核減情況及理由：核減成本為消防維保費，目前該成本暫未實際發生，未在賬面列支，企業上報數據中該部分成本按照市場價估計，未能提供合理、合規的文件依據，2020年和2021年相關成本按照實際列支金額認定，2021年11月-2022年10月未發生相關成本，按照上年度發生額予以認定。根據《政府制定價格成本監審辦法》的有關規定，按照合法性、相關性、合理性原則，核減該項成本。

4.辦公費用

是指物業服務企業為維護管理區域正常的物業管理活動所需的辦公費、交通費、房租、水電費、取暖費、通訊費、書報費及其它費用。

核定2020年企業用于從事與物業有關的牌匾費為0.00萬元，與企業上報數8.11萬元相比，核減8.11萬元，核減比例100.00%，核定2021年標識標牌為0.00萬元，與企業上報數3.24萬元相比，核減3.24萬元，核減比例100.00%；核定2021年11月-2022年10月電費為15.89萬元，與企業上報數48.59萬元相比，核減20.71萬元，核減比例42.62%，核定機械租賃費為0.00萬元，與企業上報數3.01萬元相比，核減3.01萬元，核減比例100.00%，核定道閘使用費為0.00萬元，與企業上報數11.88萬元相比，核減11.88萬元，核減比例100.00%。

核減情況及理由：核減成本為無關成本。根據《政府制定價格成本監審辦法》的有關規定，按照合法性、相關性、合理性原則，核減該項成本。

5.管理費分攤

指物業服務企業在管理多個物業項目情況下，為保證相關的物業服務正常運轉而由各物業服務小區承擔的管理費用。

（1）核定2020年期間費用為5.05萬元，與企業上報數5.93萬元相比，核減0.88萬元，核減比例14.84%。

核減情況及理由：期間費用按照物業服務收入占總收入的比例進行分攤，其中物業服務收入417.88萬元，總收入491.41萬元，占比為85.04%。根據《政府制定價格成本監審辦法》的有關規定，按照相關性原則，核減歸屬于其他業務相關費用。

（2）核定2021年期間費用為2.89萬元，與企業上報數3.38萬元相比，核減0.49萬元，核減比例14.45%。

核減情況及理由：期間費用按照物業服務收入占總收入的比例進行分攤，其中物業服務收入409.85萬元，總收入479.06萬元，占比為85.55%。根據《政府制定價格成本監審辦法》的有關規定，按照相關性原則，核減歸屬于其他業務相關費用。

（3）核定2021年11月-2022年10月期間費用為83.80萬元，與企業上報數192.16萬元相比，核減108.36萬元，核減比例56.39%。

核減情況及理由：期間費用按照物業服務收入占總收入的比例進行分攤，其中物業服務收入221.68萬元，總收入334.07萬元，占比為66.36%。另外企業上報數據中社保金額含有消防值班室值班人員社保資和老舊小區改造增加場地及設施維護人員社保65.88萬元，為預計成本予以核減。根據《政府制定價格成本監審辦法》的有關規定，按照相關性原則，核減歸屬于其他業務相關費用。

則核定2020年度總成本為632.66萬元，與企業上報總成本744.92萬元相比，共核減成本112.26萬元，核減比例15.07%。

2021年度總成本為610.83萬元，與企業上報總成本704.57萬元相比，共核減成本93.74萬元，核減比例13.30%。

2021年11月1日-2022年10月31日總成本為603.14萬元，與企業上報總成本1005.67萬元相比，共核減成本402.53萬元，核減比例40.03%。

（二）物業服務總建筑面積的審核

經審核，巴州金標物業管理有限公司管轄小區建筑面積核定總數56.712萬平方米，其中高層建筑面積為21.595萬平方米，相對于企業上報的面積數21.595萬平方米，核增0.00萬平方米，核增比例0.00%；多層建筑面積為35.117萬平方米，相對于企業上報的面積數35.117萬平方米，核增0.00萬平方米，核增比例0.00%。

六、物業服務收費單價的核算

單位定價成本=核定成本÷建筑面積÷12

2020年度核定總成本為632.66萬元，其中高層住房物業運行總成本為382.91萬元，多層住房物業運行總成本249.75萬元。

2021年度核定總成本為610.83萬元，其中高層住房物業運行總成本為361.13萬元，多層住房物業運行總成本249.70萬元。

2021年11月-2022年10月核定總成本為603.14萬元，其中高層住房物業運行總成本為369.42萬元，多層住房物業運行總成本233.72萬元。

2020年度高層住房物業單位定價成本=382.91÷21.595÷12=1.48元/平方米·月

2020年度多層住房物業單位定價成本=249.75÷35.117÷12=0.59元/平方米·月

2021年度高層住房物業單位定價成本=361.13÷21.595÷12=1.39元/平方米·月

2021年度多層住房物業單位定價成本=249.70÷35.117÷12=0.59元/平方米·月

2021年11月-2022年10月高層住房物業單位定價成本=369.42÷21.595÷12=1.43元/平方米·月

2021年11月-2022年10月多層住房物業單位定價成本=233.72÷35.117÷12=0.55元/平方米·月

經核算，核定高層住房物業單位定價成本=（1.48+1.39+1.43）÷3=1.43元/平方米·月

經核算，核定多層住房物業單位定價成本=（0.59+0.59+0.55）÷3=0.58元/平方米·月

企業上報高層住房物業運行成本1.04元/平方米?月，核定運行成本1.43元/平方米·月，核增運行成本0.39元/平方米·月。

企業上報多層住房物業運行成本0.48元/平方米?月，核定運行成本0.58元/平方米·月，核增運行成本0.10元/平方米·月。

七、成本監審結論

根據巴州金標物業管理有限公司2020年、2021年、2021年11月-2022年10月物業服務成本費用情況對物業服務收費單位成本進行監審，最終確定物業服務收費單價為：多層住宅綜合運行單位成本為0.58元/平方米·月，高層住宅綜合運行單位成本為1.43元/平方米·月。

八、其他需要說明的事項

（一）本報告是根據巴州金標物業管理有限公司提供的財務資料、審計報告等做出的，會計資料的真實性、合法性由被監審單位負責。

（二）參加本次監審工作人員與被監審單位無任何利害關系。

（三）本報告僅為政府價格部門價格決策服務。其他單位和個人引用本報告內容，可能會出現核算指標等概念不同形成的誤差。

（四）凡使用本報告者均應妥善保管和慎重使用，由于使用不妥或保管不妥引起的糾紛或問題、責任自負。

附件：1

巴州金標物業管理有限公司2020--2021年11月物業服務成本費用監審表

附件：2

巴州金標物業管理有限公司2020--2021年11月物業服務單位成本審核表

附件下載：

（此件于重新編輯）

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